絶対に失敗しない「土地から探す家づくり」
絶対に失敗しない「土地から探す家づくり」
絶対に失敗しない「土地から探す家づくり」
3つのＤＯＨＯＷ（実践的ノウハウ）
家づくりのために土地を購入するのに、主客転倒して
いる場合が多く、安易に「取り敢えず土地だけ････！」
とうい人たちの大半が失敗や後悔をしています。
土地探しは、家づくりの“勝敗”を決める最も
大切な要素であり、これに失敗したらゲームみたいに
簡単にやり直しはききません。建物なら、最悪の場合、
修繕や大規模な
リフォーム、建て替えが可能 にしても、
土地の選択・購入で間違った場合は、どうしょう
もないことになりますから、
土地探しは“絶対に失敗できない”と
いうことを銘記すべきです。
まず土地を探してから始めようとする場合
には、最終目的の「家づくり」ために
次の3つのＤＯＨＯＷ（実践的ノウハウ）
でしっかり進めていくことが重要です。
実践的ノウハウ-１
信頼できる建築のプロ(専門家)の視点からアドバイスをしてもらう！
ただ土地のみを斡旋するいわゆる不動産会社は土地が売れればいいのです。建物を紹介しているところもありますが、基本的にはお金をもらって所有権を移転してしまえば、もうあなたの「家づくり」とは関係がないのです。そして心すべきは、不動産会社にとって最も大事なのは、買主ではなく土地の「売主」だということです。
お金をもらう買主よりも、お金を払う「売主」を優先することは、逆転しているようですが、大概は不動産という売り手市場ですから、事実そうなのです。不動産会社は、土地の売買だけで多額の手数料という収益が上がりますから、土地を安く売ろうという概念はないのです。
それで、かつて“千三つ屋”といわれ、千の情報に三つでも商売になれば食べられる、とまで揶揄されたのです。つまり、土地を可能な限り高く売ろうとしており、その点で売主と利害関係が一致しているのです。さらに土地を買う人はほとんど１回限りの「お客様（一元客という）ですが、土地を売る人は長い年月をかけて切り売りするほうが得というのが多いので、不動産会社とは長いお付き合いの常連客なのです。
ですから、直接、自分たちだけで不動産会社と土地の購入に関する駆け引きをするということは、知識や経験のない素人が百戦錬磨の“敵”との戦いに挑むようなものと言っても過言ではありません。また、土地探しはあくまでも家づくりのためにすることですから、建物のことを二の次にして、土地だけにこだわって選んでしまうと、あとでとんでもない結果に陥ることが多いのです。
ですから、
家づくりをする人にとって一番良い方法は、不動産会社に相談する前に、地元の信頼できる地域ハウスビルダーに相談してみることです。
環境、法律、地盤などあらゆる側面から、その土地が家づくりに適しているかどうかを総合的に判断するのは、家づくりに長年携わってきた建築の専門家である地域ハウスビルダーが最も適任なのです。つまり、建てる側の視点で土地を判断してもらいたい、土地それぞれの持つ条件をクリアしつつ、
どんな家づくりが可能なのか…どうしたらトラブルが回避できるのか…
たとえ資金面などで条件にそぐわない物件でも、建築のプランの立て方次第でカバーできるケースもあることなど、豊富な経験に基づいた実際的な提案をしてもらうことです。不動産業界には、悪徳業者も一部存在していて、「オトリ広告」とか「格安物件」「青田売り」「ステ看板」「電ビラ」「土日限りの販売」「激安・処分価格・早い者勝ち」等々のテクニックに、素人の人たちが乗せられてしまうケースが数多くあります。
また、不動産会社との取引態様には、一般的に「売主」「代理」「媒介」とあり、物件の情報次第では、競売物件とか業者間など仲介手数料の額が全く違ってくるケースもあるのです。
また、口約束は絶対してはいけません。『重要事項説明書』にも、売買契約書と同様に簡単に捺印してはいけません）
さらに、不動産屋での土地売買交渉では、買主の年収や生涯所得といったプライベートで重大なことを話題にすることになりますから、かなりストレスがたまります。疲れ果ててしまって、「まぁ適当なところで」と建売住宅やマンションを買ってしまう人たちも多くいます。
その地域の家づくりのプロ、地域ハウスビルダー（住宅建築会社）は、
土地探しに関しもエキスパートです。土地売買交渉の場にも同席してもらうと、不動産屋の対応が変わります。また、もし現実問題として不動産物件の問題点があったり、トラブルになったりした場合には、建築のプロの視点からサポートとともに処理に協力してもらうこともできます。土地探しに絶対に後悔しないために、信頼できる地域ハウスビルダーをパートナーとして「土地探し」を進めていくことです。
実践的ノウハウ-２
家づくりのシミュレーションをしながら土地探しを進めていく！
車の試乗や洋服の試着のように、土地を選ぶ場合も建築のプロと一緒に現場を訪れ、土地選びのアドバイスをしてもら いながら、実際そこで
「家づくり」のシミュレーションをすることです。
土地購入の資金計画などは、事前にかなり知識を持っている人が多いものですが、交通、買い物の便、学校や医療機関、公園などの住環境についても、理想の家づくりをするために、自分たちで何度も隈なくチェックすることです。 そのとき、見落としがちなのが、家を支えるのに最も大切な地盤（全国の欠陥受託の原因の72％が地盤の不同沈下と基礎工事の不備）や道路（特に高低差など）です。また、水道・ガス・電話などのライフラインの確保も必須事項です。
不動産会社は、日差しの高い夏ほど、売り出し物件を数多く抱えています。なぜなら、日当たりの良くない北向きの土地なども、夏ならそれなりに日が当るからです。 また、雨天など悪天候の日に現地調査してみると、水はけが悪かったり擁壁の水抜き穴から泥が出ていたりしているケースがあります。これは軟弱な地盤ということで、同じように近くに傾いた家があるかとか舗装道路が凹凸しているとかも地盤に問題があるのです。
さらに大事なことが、
その土地に課せられた法律を建築のプロによく調査してもらうことです。
ご存知のように土地により様々な建築制限があるので、綿密なチェックが必要となります。「建築基準法」や「都市計画法」がその代表です。土地の用途の制限、道路による制限、家の面積による制限、高さの制限、防火に関する制限、日照に関する制限など事細かい制限がなされています。 法律の内容に踏み込んだら、一般の方には非常に難解な事柄が多いので、まずその地域で数多くの実績と豊富な知識を持つ建築の専門家に詳細をチェックしてもらわないと、後々膨大な費用の負担になったりして危険です。
また、所有権、抵当権、地役権など、登記された権利関係を知っておくために、法務局などの登記所で「不動産登記簿」なども一緒に閲覧して調べて下さい（登記所では「公図」〔土地の地図台帳〕も閲覧できますので、道路の状況、隣地との関係なども確認することです）。
次に大事なことは「プランニング」と一緒に土地探しを進めるということです。
と言うと、土地が決まっていないのにプランニングなんてできないという人がよくいますが、図面作成のみがプランではありません。 家づくりのための総合的な知識を勉強しながら、土地探し調査を進めていくのです。家づくりのための土地探しの第一歩は、まずしっかりとした基本プランづくりから始めることです。
家づくりには人それぞれの希望があります。そこで肝心なのは「どんな場所に住みたいのか」「どんな暮らしがしたいのか」「どんな家づくりをしたいのか」など、自分たちの希望を漠然とではなく、できるだけ具体的にハッキリさせることです。 家を建てることを頭において、地域、環境、広さ、家の間取りなどの希望を書き出していく事です。 そうすると色々な希望条件
の優先順位をスムーズにつけることができ、いざ物件を探す時、そ れが大変便利な手引きになります。
全ての条件を満たす理想の土地を探すことは、現実問題として非常に困難です。だからこそ、条件に優先順位をつける必要があるのです。 希望条件には、「絶対に譲れない条件」とか「目を瞑っても良い条件」とか希望の程度によってあるはずです。
具体的にいえば、立地、価格、面積、日当たり、間取り、接道状況、周囲の環境、地盤、売買条件など、あるいは仕事、家庭生活、こどもの教育、健康、趣味など･･･。これらのうちで何を優先させたいのか、優先順位をつけて整理し、表やプランにまとめてみるのです。それと並行して土地探しを進めるのです。 あくまで理想の基本のプランにのっとって土地探しをするという姿勢を一度しっかり信念してもらいたいものです。昨今は、信頼できる建築会社なら様々な形で、
「住まいづくりのセミナー」や「勉強会」を開催しています。
それらを活用して、家づくりの基本知識から住宅 建築の重要なポイントまで、時間を掛けてじっくりと勉強していくことです。 安易な対応では絶対に希望する結果は得られません。住宅建築の基礎知識－家には人を殺す家、病気をつくる家、心を蝕む家、財産を失う家、未来を壊す家まであることを学び、一方、勉強次第で家族を生かし、健康をつくり、子どもたちの心を育て、資産価値を増やし、幸福な未来を創る家があることを発見することです。
当然、失敗しない理想の家づくりをする為には、「住宅産業の全貌」「住宅はこう作られる」「業界の住宅商品」「住宅業界の構成」「絶対に失敗しない家づくりをするため」「住宅産業のカラクリと罠」なども教えてもらわなければなりません。 さらに、本物の家づくりの最重要ポイント“目に見えないところ”で最も大事なのが、基礎・土台・構造躯体・断熱やプランニングです。そこが長期のライフスタイルに対応できるように考えられていることは必須です。
家族全員にとって「健康」によいこと、住み心地がよく機能性に優れていること・・など。 加えて、住宅購入のために必ずチェックしなければならない情報として、業界・物件・設計・性能・施工・設備・安全・資金計画・契約・登記・保険・入居準備等々・・・をじっくりと勉強しながら、土地探しを進めていくのです。最終的に気に入った土地が決定した時には、既に土地購入に必要な情報の入手と調査が終わっていますから、決断も早く、即その物件の契約に入っていけるのです。
実践的ノウハウ-３
その地域すべての物件情報を持つ「地域ハウスビルダー」を探し出して意思表示せよ―“土地”は商品ではなく「情報」
実際問題として、条件にかなう気に入った土地がなかなかみつからない時それをどう探すか…？という課題に入ります。ここでしっかり認識していただきたいことは、“土地は商品ではなく「情報」である”ということなのです。 その人にとって土地の良し悪しの最大の判断基準となるのは、情報の「量」と「質」だということを理解してください。
その上で理想に近い物件の情報を手にしていれば、土地探しは半ば成功したと同じだということです。 したがって、情報入手を第一優先にターゲット地域のすべての物件情報を持っている地域ハウスビルダーを探し出し、根気強く土地探しを行うことが必要なのです。 建築のプロとして家づくりを目指す人のパートナーとなって協力していくという積極的な姿勢を持っている会社を探すことが最も大事です。物件情報を収集する際に、最も重要なポイントは、土地探しをしている人が条件にぴったり合うなら「即決できる」という意思を表示することです。
具体的にいえば、情報提供などに対してメールなどでお礼の一方を入れるなど、こまめに連絡を取ることによって即決の意思表示ができます。 不動産会社は、すぐ購入すると思われる人に対しては、特に優良見込み客として優先的に情報を出すものなのです。もっと具体的な物件情報を集めるには、パートナーである地域ハウスビルダーに相談して3社くらいに不動産会社を絞ってもらうと良いでしょう。
Ａ社に1丁目を、Ｂ社に2丁目を、Ｃ社に3丁目をという具合に、希望する地域周辺で場所などの条件を微妙に変えて情報を引き出すと、重複も少なく効果的に広く情報が得られることになります。大体、土地探しをする人が希望しているような区画の坪数が小さい物件は、造成やライフラインがしっかりしているので、価格は地域の相場よ
りちょっと高いところが多く、200～300坪の広いところには造成費用等はかかりますが、相場よりも安価になっています（最近は、中古物件の再生活用も盛んになっていて、坪単価の高い地域の土地探しに貢献しています） 不動産には、掘り出し物も“マジック”も絶対にありません。
徹底してターゲット地域の物件情報の「量と質」をしっかりつかまえることが、最も確実な秘訣なのです。そのためには、そのような意欲と情報ネットワークを持った地域ハウスビルダー（住宅建築会社）を見つけ出すことです。そのようなところは、地域に根を生やし業務展開している会社が多く、土地の情報についてもその地域の他社の不動産や特殊情報を熟知し、土地勘があり、土地情報について詳しく知っています。 そして、知識と経験豊富な建築のプロですから、土地探しでの内容チェックという点でも完璧で見落としがありません。
特に、地元に密着した地域ハウスビルダーの場合は、不動産業や金融機関とのネットワークが強く、オーソドックスな窓口ルートで聞くことのできない、まだ物件化していない情報や「こんな予算や条件のお客がいれば売る！」といった特別な情報を入手することも可能なのです。 また、一般の人が地主や不動産屋に面と向かっては言いづらい価格や条件交渉、不満な点の訂正依頼など、小回りのきいた対応も迅速にしてくれます。まだまだありますが、
理想的な家づくりのための「土地探し」では、自分たちの事情をよく理解し、信頼できる地域ハウスビルダーというパートナー探しを、第1番目にやるべきことだ！ということです。
